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Investir em Imoveis.

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Provavelmente você já ouviu muitas histórias assim:

"Acabei de vender um apartamento que comprei ano passado pelo dobro do preço e sem fazer nada nele".

"Com a venda daquele terreno lucrei mais de 200% em menos de três anos".

"Comprei uma casa em janeiro de 2011 por R$150mil e em julho ela já estava valendo R$300mil. Com a venda ganhei 100% em poucos meses". 

Diante de uma valorização imobiliária “nunca antes vista na história deste país”, são tantos relatos de lucros astronômicos instantâneos, que dá a impressão que os imóveis passaram a ter maior liquidez que os tradicionais investimentos em renda fixa. 

Em razão disto, sempre que ouvimos casos de negociações imobiliárias mirabolantes imaginamos se os altos lucros alardeados estariam livres dos custos diretos e indiretos, característicos deste tipo de negociação, tais como:

Despesas com Corretagem. 
Taxas condominiais e de IPTU. 
Despesas com Manutenção.
Custos de Vacância e Depreciação
Impostos.
Custo de oportunidade de capital, dentre outros. 

Ganho de Capital:

Quem vende um imóvel com lucro precisa considerar a incidência de 15% que terá que ser destinada ao nosso sócio-majoritário (Governo). É o chamado imposto sobre o ganho de capital.

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A exceção se dá nos casos onde o valor obtido com a venda vier a ser utilizado para a compra de outro imóvel de igual ou maior valor (observados os limites e prazos previstos em lei) e para uso residencial, desde que em até seis meses corridos contados entre uma e outra negociação. 



Vale lembrar que esta isenção tributária é limitada a uma transação a cada 60 meses. Entretanto, se o novo imóvel, ainda que para fins residenciais for de menor valor, o imposto incidirá sobre a diferença.

Por mais improvável que pareça, muitas pessoas se esquecem deste imposto na hora de formar o preço de venda dos seus imóveis e por isso, costumam ter uma surpresa amarga na hora de fazer a declaração anual de renda, além da decepção ao constatar a diminuição do lucro efetivo.

Custo de Oportunidade de Capital: 

Outro aspecto financeiro relevante e considerado por poucos quando o assunto são os lucros imobiliários é o que em Finanças se chama de Custo de Oportunidade de Capital.

Na prática, este custo nada mais é do que aquele dinheiro que literalmente deixamos de ganhar em outros investimentos pelo fato do nosso capital estar imobilizado e, portanto, indisponível para ser investido em produtos e aplicações que renderiam juros sobre o valor principal.

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Outro fator determinante em relação ao Custo de Oportunidade de Capital é o prazo, ou seja, quanto mais tempo o imóvel permanecer em carteira, maior será o custo de capital e conseqüentemente, menor será o lucro real percentual.



Para alguns especialistas, parte deste custo pode ser compensado em caso de valorização do bem, ainda que uma apuração objetiva deste eventual “ganho compensatório” seja difícil de ser mensurado devido a subjetividade da questão.

Outros Custos:

Além dos custos citados acima, quem pretende vender um imóvel terá que considerar a modalidade de venda por intermediação, posto que esta igualmente ficará com uma fatia do resultado, com conseqüente diminuição da lucratividade. Para imóveis convencionais, este custo varia de 5% a 6% do preço final de venda.

Reformas e Benfeitorias:

Eventuais reformas e benfeitorias realizadas no imóvel também devem ser trazidas ao valor presente. Daí a importância de acrescentarmos à declaração anual de renda todo e qualquer produto ou serviço que agregue valor ao imóvel em caráter definitivo, pois quem não acrescenta este tipo de investimento deixa de usufruir uma vantagem financeira que certamente aumentaria a lucratividade da operação 'venda'.

Simulação:

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Para dar uma idéia prática do que dissemos até aqui, nada melhor do que uma simulação.

Exemplo Prático:

Imagine que um amigo possui um apartamento avaliado em R$200mil e que foi comprado à vista há exatos 3 anos por R$100mil (valor declarado).


Nele foram gastos R$30mil em reformas (não declarados) e que, portanto, não poderão ser abatidos do resultado. 

Além disso, a despesa média com condomínio e IPTU no período foi de R$350,00 mensais. 

Seu amigo decidiu vendê-lo porque irá mudar de país, sendo assim não pretende comprar outro imóvel nos próximos 6 meses, o que impossibilitará que ele usufrua da isenção tributária sobre o Ganho de Capital. 

A modalidade de venda escolhida foi a indireta, ou seja, através de um intermediário, que para isso cobrará 5% sobre o preço-venda. 

Resolução:

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Numa análise "simplificada" temos a impressão que o lucro com o negócio será de 100%, ou seja: R$200mil (preço de venda) - R$100 mil (valor de aquisição) = R$100mil de lucro.

Entretanto, se considerarmos além dos R$100mil diretamente investidos na aquisição do apartamento os demais aspectos descritos neste artigo, teremos:


1) Imposto sobre o Ganho de Capital: R$200mil – R$100mil = R$100mil x 15% = R$15mil

2) Corretagem Imobiliária: R$200mil x 5%= R$10mil

3) Custo de Oportunidade de Capital Acumulado (base rendimento da poupança no período de 3 anos):

3.1) Sobre o valor principal: R$100mil x 36 meses = R$19.668,05

3.2) Sobre o valor das benfeitorias: R$30mil x 36 meses = R$5.900,42

3.3) Sobre o custo fixo mensal médio: R$350,00 x 36 meses = R$13.767,63

4) Custo de Oportunidade de Capital Total: 

R$19.668,05 + R$5.900,42 + R$13.767,63 = R$39.336,10

Resultado Final da Venda:

R$200mil – (R$100mil + R$15mil + R$10mil + R$39.336,10) = R$35.663,90 

Nota: Neste exemplo os custos de vacância e depreciação foram desconsiderados.

Resposta: O resultado efetivo da venda será de R$35.663,90 - portanto, bem diferente dos R$100mil ou 100% como muitos costumam pensar!

Conclusão: Por mais simples que pareça, vender um imóvel requer uma análise antecipada, técnica e independente, afinal, é do seu patrimônio que estamos falando!

Produtos e Serviços:




Por: Gustavo de Carvalho Chaves.

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