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Como Declarar no IR as Benfeitorias em Imóveis.




Saiba o que fazer para declarar situações como a construção de uma casa, a compra de um imóvel com subsídio e reformas em geral.





De olho nos gastos declarados por quem possui imóveis ou recebe aluguéis, a Receita Federal confronta os dados recebidos pelas pessoas físicas com as informações enviadas por construtoras, incorporadoras, imobiliárias e administradoras de imóveis.

Como estas empresas são obrigadas a prestar informações sobre todos os negócios que realizaram ao longo de 2011, fica fácil para a Receita identificar eventuais dissonâncias e, conseqüentemente, recursos que escaparam da mordida do Leão.

Confira, a seguir, as orientações para situações inusitadas envolvendo a venda, reforma e aquisição da casa própria:

Valorização Artificial do Imóvel:

Quando o bem for declarado pela primeira vez, seu valor será dado pelo dinheiro gasto com a aquisição. Essa informação jamais será corrigida por qualquer índice de preços. A Receita não está interessada em saber a valorização do imóvel, mas apenas quanto você pode embolsar se resolver vendê-lo.

O ganho de capital será dado pela diferença entre o que você levou na venda e o que você gastou na compra. É justamente por isso que muitos contribuintes, intencionalmente ou não, alteram o valor dos seus bens com o passar dos anos. Com um preço mais alto, diminui o hiato entre o valor do imóvel quando foi inicialmente adquirido e o seu preço quando foi passado pra frente. 

A princípio, essa “atualização” diminuiria o bolo sobre o qual incide o IR de 15% aplicado pela Receita sobre um eventual ganho de capital, dinheiro que seria recolhido quando o proprietário se desfizesse do bem.

Só que essa prática é condenada pelo Fisco. Quem submeteu valores errados deve fazer a retificação do IR em todos formulários possíveis. Isso porque o contribuinte tem o prazo de até cinco anos para retificar a declaração, com a condição que o exercício não esteja sob procedimento de ofício.

Reformas e Melhorias:



Esta é a única situação que admite mudança no valor do imóvel declarado pelo contribuinte. Quanto mais caro, menor será o ganho de capital na hora da venda e, portanto, menos impostos serão devidos ao governo. 



Por isso, é importante guardar todos os comprovantes das despesas com reformas e melhorias e lançá-los anualmente na declaração. 

Os dados e valores devem ser preenchidos no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como localização e preço. A coluna de 2010 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna de 2011 já deve apontar o acréscimo ganho com as benfeitorias.

Reformas na área comum do Prédio:

“Quando você compra um bem em um condomínio, você tem uma área útil e uma fração ideal da área comum", explica Edino Garcia, do DeclareCerto IOB. A informação é descrita na própria escritura do apartamento. 

Segundo ele, o dinheiro que for gasto com as benfeitorias do prédio, como instalação de piscinas, churrasqueiras e reforma da guarita, por exemplo, podem ser usados para aumentar o valor do bem, assim como eventuais melhorias dentro do apartamento o fariam.

Para comprovar essas despesas, o contribuinte precisa reunir cópias das notas fiscais e orçamentos apresentados nas assembléias. Multiplicando tudo que foi gasto pela sua fração ideal, ele irá encontrar em que proporção seu apartamento foi valorizado. 

É necessário especificar esse cálculo no campo “Discriminação” e somá-lo ao valor do apartamento declarado em 2010 para, em seguida, lançar o resultado no campo de 2011.

Terreno que virou Casa:

Se no ano de 2010 o contribuinte tinha um terreno, e em 2011 terminou a construção de uma casa sobre esta área, basta mudar o código na declaração de “13 – Terreno” para “12 – Casa”. 

No campo “Discriminação”, ele irá dizer quanto gastou para construir o imóvel. E na situação de 2011, vai somar esse custo ao valor do terreno informado em 2010. 

Vale lembrar que se a casa não tiver sido concluída, é preciso manter a ficha com o código “13 – Terreno”. Neste caso, o declarante irá apenas lançar no campo “Discriminação” que iniciou uma construção no local, informando também todos os valores gastos até então. 

A seguir, ele irá somá-los ao preço do terreno, preenchendo “Situação em 31/12/2011” com o novo valor total. O procedimento independe do “Habite-se” ter ou não saído.

Imóveis Comprados com subsídio do Governo Federal:

Independentemente da quantidade de dinheiro recebido a título de subsídio, o proprietário do imóvel deve declarar como valor do bem apenas o montante que saiu diretamente do seu bolso. “O subsídio como benefício fiscal é dado apenas para a construtora, para ela fazer um prédio mais barato e ganhar, em contrapartida, a possibilidade de pagar menos imposto ao governo”, explica Edino.

Tirando essa particularidade, a declaração segue as mesmas regras aplicadas em qualquer outra situação. Em caso de empréstimo, será preciso informar na ficha “Bens e Direitos” o tipo de imóvel adquirido, indicando a existência de financiamento no campo “Discriminação” e informando o montante já pago para liquidar a dívida no ano passado. 

A regra é sempre declarar como valor em 2011 o valor total pago pelo contribuinte do início do contrato até o dia 31 de dezembro.

Uso do FGTS no Financiamento da Casa Própria:

É preciso indicar o recebimento destes recursos na linha 03 da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. 

No mais, o contribuinte irá declarar o imóvel normalmente na ficha “Bens e Direitos”: se for financiado, será preciso informar todos os valores das parcelas que foram pagas até 31 de dezembro de 2011, e não o valor total do bem. 

No campo “Discriminação”, também deve ser relacionada às condições de aquisição do imóvel: se já está quitado, se foi comprado de uma construtora, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, ou por uma outra linha de crédito.

Se a aquisição tiver sido pelo SFH, não é preciso informar a dívida pendente. Do contrário, o contribuinte terá que acessar a ficha “Dívidas e Ônus Reais” e informar as pendências. 

Esse valor será atualizado ano a ano: à medida que o imóvel ficar mais caro em “Bens e Direitos” (pois mais parcelas terão sido pagas), a dívida também ficará proporcionalmente menor em “Dívidas e Ônus Reais”.

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Por: Marcela Ayres.

Edição e Publicação | Equipe | Imovel e Dicas