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Como Declarar no IR as Benfeitorias em Imóveis.




Saiba o que fazer para declarar situações como a construção de uma casa, a compra de um imóvel com subsídio e reformas em geral.





De olho nos gastos declarados por quem possui imóveis ou recebe aluguéis, a Receita Federal confronta os dados recebidos pelas pessoas físicas com as informações enviadas por construtoras, incorporadoras, imobiliárias e administradoras de imóveis.

Como estas empresas são obrigadas a prestar informações sobre todos os negócios que realizaram ao longo de 2011, fica fácil para a Receita identificar eventuais dissonâncias e, conseqüentemente, recursos que escaparam da mordida do Leão.

Confira, a seguir, as orientações para situações inusitadas envolvendo a venda, reforma e aquisição da casa própria:

Valorização Artificial do Imóvel:

Quando o bem for declarado pela primeira vez, seu valor será dado pelo dinheiro gasto com a aquisição. Essa informação jamais será corrigida por qualquer índice de preços. A Receita não está interessada em saber a valorização do imóvel, mas apenas quanto você pode embolsar se resolver vendê-lo.

O ganho de capital será dado pela diferença entre o que você levou na venda e o que você gastou na compra. É justamente por isso que muitos contribuintes, intencionalmente ou não, alteram o valor dos seus bens com o passar dos anos. Com um preço mais alto, diminui o hiato entre o valor do imóvel quando foi inicialmente adquirido e o seu preço quando foi passado pra frente. 

A princípio, essa “atualização” diminuiria o bolo sobre o qual incide o IR de 15% aplicado pela Receita sobre um eventual ganho de capital, dinheiro que seria recolhido quando o proprietário se desfizesse do bem.

Só que essa prática é condenada pelo Fisco. Quem submeteu valores errados deve fazer a retificação do IR em todos formulários possíveis. Isso porque o contribuinte tem o prazo de até cinco anos para retificar a declaração, com a condição que o exercício não esteja sob procedimento de ofício.

Reformas e Melhorias:



Esta é a única situação que admite mudança no valor do imóvel declarado pelo contribuinte. Quanto mais caro, menor será o ganho de capital na hora da venda e, portanto, menos impostos serão devidos ao governo. 



Por isso, é importante guardar todos os comprovantes das despesas com reformas e melhorias e lançá-los anualmente na declaração. 

Os dados e valores devem ser preenchidos no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como localização e preço. A coluna de 2010 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna de 2011 já deve apontar o acréscimo ganho com as benfeitorias.

Reformas na área comum do Prédio:

“Quando você compra um bem em um condomínio, você tem uma área útil e uma fração ideal da área comum", explica Edino Garcia, do DeclareCerto IOB. A informação é descrita na própria escritura do apartamento. 

Segundo ele, o dinheiro que for gasto com as benfeitorias do prédio, como instalação de piscinas, churrasqueiras e reforma da guarita, por exemplo, podem ser usados para aumentar o valor do bem, assim como eventuais melhorias dentro do apartamento o fariam.

Para comprovar essas despesas, o contribuinte precisa reunir cópias das notas fiscais e orçamentos apresentados nas assembléias. Multiplicando tudo que foi gasto pela sua fração ideal, ele irá encontrar em que proporção seu apartamento foi valorizado. 

É necessário especificar esse cálculo no campo “Discriminação” e somá-lo ao valor do apartamento declarado em 2010 para, em seguida, lançar o resultado no campo de 2011.

Terreno que virou Casa:

Se no ano de 2010 o contribuinte tinha um terreno, e em 2011 terminou a construção de uma casa sobre esta área, basta mudar o código na declaração de “13 – Terreno” para “12 – Casa”. 

No campo “Discriminação”, ele irá dizer quanto gastou para construir o imóvel. E na situação de 2011, vai somar esse custo ao valor do terreno informado em 2010. 

Vale lembrar que se a casa não tiver sido concluída, é preciso manter a ficha com o código “13 – Terreno”. Neste caso, o declarante irá apenas lançar no campo “Discriminação” que iniciou uma construção no local, informando também todos os valores gastos até então. 

A seguir, ele irá somá-los ao preço do terreno, preenchendo “Situação em 31/12/2011” com o novo valor total. O procedimento independe do “Habite-se” ter ou não saído.

Imóveis Comprados com subsídio do Governo Federal:

Independentemente da quantidade de dinheiro recebido a título de subsídio, o proprietário do imóvel deve declarar como valor do bem apenas o montante que saiu diretamente do seu bolso. “O subsídio como benefício fiscal é dado apenas para a construtora, para ela fazer um prédio mais barato e ganhar, em contrapartida, a possibilidade de pagar menos imposto ao governo”, explica Edino.

Tirando essa particularidade, a declaração segue as mesmas regras aplicadas em qualquer outra situação. Em caso de empréstimo, será preciso informar na ficha “Bens e Direitos” o tipo de imóvel adquirido, indicando a existência de financiamento no campo “Discriminação” e informando o montante já pago para liquidar a dívida no ano passado. 

A regra é sempre declarar como valor em 2011 o valor total pago pelo contribuinte do início do contrato até o dia 31 de dezembro.

Uso do FGTS no Financiamento da Casa Própria:

É preciso indicar o recebimento destes recursos na linha 03 da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. 

No mais, o contribuinte irá declarar o imóvel normalmente na ficha “Bens e Direitos”: se for financiado, será preciso informar todos os valores das parcelas que foram pagas até 31 de dezembro de 2011, e não o valor total do bem. 

No campo “Discriminação”, também deve ser relacionada às condições de aquisição do imóvel: se já está quitado, se foi comprado de uma construtora, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, ou por uma outra linha de crédito.

Se a aquisição tiver sido pelo SFH, não é preciso informar a dívida pendente. Do contrário, o contribuinte terá que acessar a ficha “Dívidas e Ônus Reais” e informar as pendências. 

Esse valor será atualizado ano a ano: à medida que o imóvel ficar mais caro em “Bens e Direitos” (pois mais parcelas terão sido pagas), a dívida também ficará proporcionalmente menor em “Dívidas e Ônus Reais”.

Serviços:



Por: Marcela Ayres.

Edição e Publicação | Equipe | Imovel e Dicas

6 comentários:

  1. Tenho um imóvel adquirido através de financiamento pela Caixa Federal, pelo valor de 30mil, declarado no ano passado, mas sem as benfeitorias. Neste ano, quero aumentar este valor em razão das benfeitorias realizadas, porém não tenho mais as notas fiscais e comprovantes destas benfeitorias. Acredito que hoje este imóvel valia uns 100mil, mas pensei em lançar uns 10 mil mais de melhorias, o que eu acho que foi o total que investi (totalizando atualmente o imóvel em 40mil). Como devo lançar na declaração? Crio uma nova aba "Benfeitorias"? ou repito a mesma aba do imóvel, porém excluindo a descrição anterior e descrevendo as benfeitorias realizadas no bem?
    Desde já agradeço pelo retorno.
    Paulo.
    paulonut@ig.com.br

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  2. Boa Tarde! Sr. Paulo,

    Realmente esta situação admite mudança no valor do imóvel declarado pelo contribuinte.

    Por isso, é importante guardar todos os comprovantes das despesas com reformas e melhorias e lançá-los anualmente na declaração.

    Os dados e valores devem ser preenchidos no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como localização e preço.

    A coluna de 2011 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna de 2012 já deve apontar o acréscimo ganho com as benfeitorias.

    Veja mais detalhes sobre o assunto em: Como Declarar no IR as Benfeitorias em Imóveis, basta copiar e colar o link abaixo em seu navegador de Internet.

    http://www.imoveledicas.com/2012/03/como-declarar-no-ir-as-benfeitorias-em.html

    Atenciosamente.
    Equipe da Rede Lar&Cia.

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  3. Gostaria de obter uma orientação de vocês: reformei minha casa e gastei uns 100 mil reais. Guardei todas as notas de lojas e recibos de mão de obras com CPF. Só que deu mais de 25 itens entre lojas e autônomos. Como lançar isso tudo no espaço "Discriminação"? Estou me adiantando para o imposto de 2014, que fatalmente terei que declarar. Não estou com intensão de vende-la.Só Estou me prevenindo para o futuro. E quanto a guardar esses recibos? Quanto tempo, já que não vou vender a casa? Agradeço a ajuda.
    e-mail- wilages@yahoo.com.br

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  4. Mudei de casa, e só agora observei que perdi os documentos referentes as benfeitorias do meu imóvel, já informada nas declaraçoes de IR de exercícios anteriores, o que devo fazer, voltar a lançar na proxima declaraçao o valor da escritura do imóvel, ou o que fazer?
    Paula
    e_santyner@hotmail.com

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  5. Prezados,
    Minha dúvida é similar a da senhora Wimacil, como lançar todos os valores gastos na campo "discriminação"? Tenho uma reforma para lançar, porém do passado, precisarei fazer retificação, pergunto também, quanto tempo tenho para fazer uma retificação de uma reforma feita no passado? Grato.

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  6. Olá eu reformei a casa da minha mãe gastei no total uns 30 mil reais, porém só tenho as notas do material utilizado (15 mil reais) da mão de obra não. tenho que declarar essa reforma na no meu Imposto de renda? desde já agradeço

    viana87@hotmail.com

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